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重装提档后的佳宝金三角河南商报记者王访贤/摄

河南商报首席记者李兴佳

一个令人沮丧的夏季过去了。财务半年报表出炉后，郑州火车站服装商圈一万多名服装老板，大多心情很难好起来，疫情让他们错失了上半年。

一个令人欣喜的初秋来了。沉闷的服装商圈迎来三个新面孔，它们是由存量商业改造而来的佳宝金三角服装市场、天中里和美盛服装城。

三家合力贡献了不足5万平方米商业体量，显然无法撼动商圈霸主，但却以后浪之姿，为当下寻找新的可能。

变化

火车站服装商圈杀入三个新玩家

金三角重装，天中里改造，香山童装城升级

本已过量饱和的郑州火车站服装商圈，杀入三个均由存量商业改造而来的新玩家。

一家位于二七商圈钱塘路南端的天中里市场。它由原钱塘箱包城改造而来，产权方郑州市正方房地产实业有限公司，委托河南禾都企业管理咨询有限公司进行改造、招商。

独居一马路西侧的美盛服装城，由原香山童装城升级而来，与东邻的银基隔路对望。因为体量小，并未被周边市场视为“威胁”。

最能引起商圈悸动的，当数已于8月日开业的佳宝金三角市场。年开市的金三角市场，在进入新世纪第二个十年后变得垂垂老矣，掌舵人一直在苦苦寻觅最佳归处，年来自杭州的浙江佳宝商业集团有限公司坐在了谈判桌前，双方一拍即合，后者斥资数亿元接盘，并于年果断闭市，开启为期一年多的重装提档。

对于深度依赖服装业的佳宝集团来说，发轫于杭州四季青服装市场后，便产生了在全国多点布局的雄心，入驻郑州市场是一个稳赚不赔的交易，恰恰补足其服装产业链。更名后的郑州佳宝金三角，与苏州的常熟佳宝外贸女装城、西安的西北小商品交易中心等，一起构筑佳宝宏大商业帝国。

郑州巨大的消费市场、连贯南北的区域优势、诸多政策红利，让杭州服装巨头垂涎不已，而杭州一线服装市场带来的厂家资源、先进经营理念、时尚服装风格，更深深影响郑州本地服装。

三家市场合力给商圈贡献了不足5万平方米商业体量，尚不足大观国贸的1/6，其产生的蝴蝶效应也未完全显现，“还不如当年大观国贸轰动，入市那年直接导致周边服装市场纷纷降租应战”。

意义

三家服装市场打响了服装专业市场复兴第一枪

同时也是二七商圈复兴的一部分

但是，三家市场已然掀开了郑州城市有机更新大幕的一角。

风云跌宕载，郑州火车站服装商圈最早起步于上世纪八九十年代，数百米长的敦睦路上支起了简易服装摊，自发形成的沿街叫卖市场聚集了第一批从火车站下车求生的“郑漂”，也开启了郑州服装批发商圈的风云大时代。

但随着郑州商业几乎一起步入存量商业时代，火车站服装商圈亦被落后硬件、散乱批发、陈旧模式缠身。二七商圈复兴的呼声越来越疾，今年以来复兴动作更加绵密，升级信号频传：二七广场地下隧道将于月动工，友谊大厦7楼以上将被拆除，二七广场将扩建为新二七广场……

作为二七商圈复兴的一部分，三家服装市场打响了服装专业市场复兴第一枪。

天中里项目整体改造思路是“用当下全新商业及带货模式，打造具有郑州当代特色的多维、立体媒体商业中心与城市客厅”，扩容后的天中里将改变杂乱破旧的招牌和小商铺门面，融汇商业街道韵味和科技时代气息。

佳宝金三角市场引入韩国设计师团队，赋予时尚简约风格，完全摒弃临街商铺；美盛服装城则革新外立面，展现出满满的时尚新锐气质。

存量商业改造不仅仅是物理空间的推倒重来，更是商业模式的革新，人、商业与城市的自然交互和重塑。

前期大量资金投入，后期运营是否合拍以及商圈饱和带来的隐忧，都在考验着位于德化街复兴工程中的天中里、佳宝金三角，也考验着米之外的美盛服装城。

分析

深挖“护城河”，三家商场掀起差异化营销

装

金三角只做中高端女装，天中里攻零售，美盛丢掉童

眼下，各家市场已经铆足劲掀起招商大战。杀手锏即是通过差异化定位营销，深挖自家市场“护城河”。

二七商圈一直有“零售不过大同路”说法，位于大同路以南、钱塘路南端的天中里，有打破这个魔咒的野心。它定位欧韩时尚女装中心，拟引入李宁、安踏、阿迪等时尚零售服装品牌，主做岁以下人群服装，迎合学生族等年轻客群，与全系列服装的银基、世贸、锦荣错开竞争赛道。

位居二七商圈复兴工程核心带来的政策利好、由德化街转化来的客流、由商圈征战多年人士组建的操盘班底，均是天中里的底牌。

佳宝金三角位于三条财富大道交会处，地理位置无人能及，更重要的是背靠佳宝集团这棵大树。佳宝集团经营有四季青服装市场，至今已年，后者是杭州“中国服装第一街”的龙头市场，人流量、包裹量是整条街的“扛把子”。

佳宝金三角定位异常清晰而坚定，只做中高端休闲时尚女装。没有男装、童装，也没有来回调改定位，仿佛服装商圈的一股清流。

一位竞争对手在河南商报记者面前不吝溢美之词，“只有金三角用引进杭州一线服装市场厂家资源方式，为商圈注入新鲜血液，其他市场都是从商圈内挖掘存量商户，商户在同一商圈不同市场间跳来跳去。”

而美盛服装城在三家比拼中略显落寞。它原为香山童装批发城，雄踞财富喷涌的一马路童装商圈，而一马路一向是郑州乃至河南童装批零发祥地、聚集地。但是做童装的香山童装批发城亦未能成就霸业，更名后的美盛服装城，没有重打童装牌，而是加码尾货，从附近公里之外的正弘凯宾服装城挖来尾货商户。

市场争议

火车站服装商圈是否已饱和

即便借助差异化营销深挖“护城河”，但关于郑州火车站服装商圈饱和的说法和相关争议，从未间断。

这片北起大同路、南抵陇海路、西接一马路、东至南关街的数平方公里弹丸之地，集聚了十多家服装专业市场，商业面积之和达到三四百万平方米。

“商铺供应量以数万、数十万平方米的速度激增，但是商户数量却没有呈现与之相应的增加，现有成熟市场尚且吃不饱，如何满足新开业市场招商需求？在有限的存量商户资源中辗转腾挪，相当难！”一名资深人士告诉河南商报记者。

一名服装市场招商总经理向河南商报记者举例，疫情加剧了服装市场的洗牌，疫情后商圈内龙头服装市场明面上空出多间商铺，但据了解实际商铺有多家，这在以往不敢想象，“以往每年都会出现空铺，这属于正常调整，空出来的商铺会在两三个月内被填满。今年商铺年租金降幅明显，一间商铺降低7万元~万元。”

有业内人士告诉河南商报记者，今年疫情以来郑州火车站服装商圈内有8%的商户不堪重负，无奈撤场。

即便如此，新玩家依然在轮番涌入，后浪翻涌，前浪奔腾，才能激荡一个商圈的活力，不断调整改造，才是商业的本真魅力。他们面对的都是一个时代大变局下飘忽不定的未来。